Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

Chi paga le spese e le riparazioni? Ma quali riparazioni?

Durante un rapporto di locazione possono sorgere diverse questioni tra proprietario e inquilino sulla ripartizione delle spese e sulle riparazioni.

Il proprietario cercherà di addossare tutte le spese all’inquilino. Lui abita la casa e quindi deve pagare lui tutte le spese relative ai servizi nonché le riparazioni.

Ma su questo gli inquilini non sono tanto d’accordo.

La famigerata legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, all’art. 9 dice che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell’inquilino sono quelle elencate nel primo comma.

Legge 27-07-1978, n. 392. Art. 9 – Oneri accessori.

  1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
  2. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
  3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
  4. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
  5. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

La frase “salvo patto contrario” viene interpretata da una certa giurisprudenza solo a favore del conduttore e ciò in correlazione con la sancita nullità dell’art. 79, legge n. 392/78.
Quindi, il patto contrario è legittimo solo se pone a carico del proprietario locatore un maggior numero di spese ripetibili rispetto agli oneri previsti dall’art. 9 sopra citato.

Però la giurisprudenza più recente ha modificato il precedente orientamento e ritiene ammissibile pattuire a carico del conduttore inquilino un elenco di spese ripetibili superiore a quello indicato nel precitato art. 9.

Come vedi non c’è uniformità, non c’è una regola precisa da seguire nella ripartizione delle spese.

In generale si può affermare che le spese ripetibili come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sono a carico dell’inquilino.

Mentre sono a carico del proprietario le spese per nuovi impianti come per esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di una antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc.

Chiaramente si può derogare, per esempio se l’inquilino chiede al proprietario l’installazione dell’antenna parabolica perché vuole vedere RAISAT. Il proprietario gli puo’ anche dire: aggiustati e pagatela. Se però l’installazione viene imposta da una delibera di condominio, allora non vale più il discorso di prima.

Il compenso dell’amministratore non è spesa a carico del conduttore, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti perché l’amministratore svolge un servizio di cui ne beneficia anche l’inquilino.

L’ampianto dell’antenna televisiva è invece, interamente a carico del locatore così come le spese per l’acquisto e l’installazione di impianti nuovi, ma le relative spese di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore.

Per quanto riguarda la spesa dell’assicurazione dell’edificio, si è ritenuto che ripartire le spese in parti uguali tra conduttore e locatore è lecito anche se la giurisprudenza su questo punto non è interamente concorde.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo accordi particolari per una percentuale inferiore.

Il cambio delle funi dell’ascensore è una spesa interamente a carico del conduttore (Cassazione 8 maggio 1986, n. 2426).

Le riparazioni

In genere quelle di ordinaria manutenzione come per esempio un rubinetto che perde, la corda dell’avvolgibile logorata, la sostituzione della resitenza elettrica dello scaldabagno, ecc. competono all’inquilino.

Le spese di riparazione straordinaria invece competono al proprietario.

Ma quali sono le spese di manutenzione straordinaria e quali quelle di manutenzione ordinaria?

Il locatore proprietario deve provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento all’inquilino durante la locazione ai sensi dell’art. 1575 del codice civile e provvedere alle riparazioni necessarie.

Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione (art. 1576 Cod. civ.) previste dall’art. 1609, Codice civile, che sono quelle dovute, non a vetustà o caso fortuito, ma a deterioramento derivato dall’utilizzo delle cose che devono esser sottoposte a ordinaria manutenzione (qualcuno poi spieghi come si fa a distinguere il deterioramento dovuto a vetustà da quello dovuto all’utilizzo) e che restano a carico dell’inquilino conduttore.

La valutazione della categoria delle piccole riparazioni è rimessa all’apprezzamento del giudice di merito.

Non competono al conduttore le riparazioni, seppure di piccola manutenzione, che riguardano gli impianti interni alla struttura del fabbricato (per esempio le tubazioni dell’acqua incassate nei muri).

Non ci sono quindi regole precise per cui una spesa la paga il proprietario e l’altra la paga l’inquilino, ma solo delle indicazioni orientative. Molto dipende anche da quello che dice il contratto di locazione, nonché la sua tipologia.

Noi siamo dell’idea che conviene mettersi d’accordo. Per esempio se l’inquilino chiede l’installazione del boiler a gas in sostituzione di quello elettrico che non intende riparare perché antieconomico. Si può stabilire di dividere la spesa al 50% ciascuno. E’ una soluzione, ma se ne possono trovare altre di comune accordo.

Inoltre consigliamo di inserire nel contratto di locazione un richiamo ad una delle tante tabelle di ripartizione spese approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria della proprietà e degli inquilini e che trovi d’accordo soprattutto i due contraenti in modo da evitare fututri contenziosi su chi si deve accollare una certa spesa.

La tabella indica come vanno ripartiti secondo equità (non, necessariamente, secondo legittimità) gli oneri accessori tra i soggetti interessati a servizi, prestazioni e altri tipi di spese.
Per essere a ogni effetto vincolante, la tabella deve quindi essere recepita, con un voto dall’assemblea, nei regolamenti condominiali (da richiamarsi poi, nei singoli contratti di locazione) o, direttamente, nei singoli contratti in deroga, in modo da superare ogni dubbio o falsa interpretazione.
Nei singoli contratti di locazione, per rendere vincolante la tabella Confedilizia (che è applicabile anche al di fuori della realtà condominiali) è sufficiente inserire nei contratti stessi la seguente clausola : “Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma – Atti privati al n. C 46286 in data 22.11.1994“.

Naturalmente sono possibili accordi nei quali questa suddivisione sia richiamata solo parzialmente : in questo caso bisognerà ricopiare a parte le voci che interessano, e allegare questo accordo speciale al contratto di locazione o al regolamento condominiale.

Attenzione : la lettera P indica che a pagare deve essere il proprietario, la I l’inquilino.

1. IMPIANTO IDRICO, SANITARIO, GAS, APPARTAMENTO

  • Installazione, rifacimento e manutenzione straordinaria impianto idrico, sanitario e gas P
  • Sostituzione delle apparecchiature e della rubinetteria del bagno e della cucina I
  • Installazione e sostituzione dei contatori dell’acqua calda e fredda P
  • Consumi di acqua potabile e relativo canone di smaltimento acque di rifiuto I
  • Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso I
  • Allacciamento dalla rete sino ai contatori P
  • Manutenzioni ordinarie delle rubinetterie acqua e gas, in conseguenza dell’uso I
  • Sostituzione dei sifoni P
  • Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti I

2. RISCALDAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA

  • Sostituzione dei corpi scaldanti P
  • Sostituzione e riparazione di valvole di zona, termostati ambiente I
  • Sostituzione di valvole e detentori dei termosifoni I
  • Per l’impianto autonomo: sostituzioni di caldaia, bruciatore, valvole, manopole e bollitori di  acqua calda P
  • Per l’impianto autonomo: riparazioni di caldaia, bruciatore, valvole, manopole e bollitori di acqua calda compresa la manutenzione obbligatoria prevista dalla legge I
  • Manutenzione ordinaria e straordinaria a canna fumaria e tubazioni sotto traccia P
  • Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle canne fumarie I
  • Sostituzione contatori di calore P

3. IMPIANTO ELETTRICO DELL’APPARTAMENTO

  • Rifacimento dell’impianto elettrico P
  • Riparazione dell’impianto elettrico I
  • Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi) I
  • Riparazione e sostituzione degli impianti di soneria, citofono e videocitofono I

4. PARETI E SOFFITTI DELL’APPARTAMENTO (INTONACI, TINTE, VERNICI, PARATI ETC.)

  • Ripristino di intonaci all’interno di alloggi P
  • Tinteggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti, se volute dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione I
  • Montaggio di carta da parati o materiali similari, se voluto dall’inquilino, nel corso del rapporto di locazione I

5. PAVIMENTI E RIVESTIMENTI DELL’APPARTAMENTO

  • Manutenzione ordinaria e riparazione di pavimenti e di rivestimenti I

6. SERRAMENTI E INFISSI DELL’APPARTAMENTO

  • Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvolgibili, scuri P
  • Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche; ganci; rullo; cordelle d’attacco al rullo; molle nelle serrande avvolgibili I
  • Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento, sostituzione parti accessorie (maniglie, serrature, vetri, cornici) I
  • Verniciatura serramenti esterni: serrande, avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi P
  • Verniciatura di serramenti interni, porte e telai finestre I

7. CORTILI E GIARDINI

  • Installazione e sostituzione di recinzioni e cancelli P
  • Riparazione e verniciatura dei cancelli e recinzioni I
  • Installazione e sostituzione automatismi di apertura P
  • Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di automatismo di apertura dei cancelli I
  • Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi P
  • Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto P
  • Acquisto e messa a dimora di alberi, cespugli e prati P
  • Servizio di giardinaggio (taglio erba, potature, acquisto concimi e antiparassitari, annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante, consumi acqua) I
  • Sostituzione piante ornamentali I
  • Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione P
  • Riparazione (manutenzione ordinaria) dell’impianto di irrigazione. I
  • Installazione delle panchine, giochi per ragazzi, attrezzature sportive e di ricreazione P
  • Riparazione delle attrezzature sportivo-ricreative delle panchine e dell’impianto di irrigazione I
  • Installazione e sostituzione impianto di illuminazione P
  • Manutenzione ordinaria impianto di illuminazione I
  • Sostituzione lampadine I
  • Consumi energia elettrica I
  • Pulizia cortili e aree verdi, sgombero neve I

8. PARTI COMUNI NELLE CANTINE (CORRIDOI LAVANDERIE STENDITOI ECC.)

  • Installazione impianto elettrico e suo rifacimento P
  • Sostituzione lampadine I
  • Manutenzione ordinaria e parti elettriche (porta lampade, interruttori,ecc.) I
  • Installazione impianto idrico e suo rifacimento (anche parziale) P
  • Derattizzazione I
  • Disinfestazione insetti I
  • Disinfestazione dei serbatoi della raccolta d’acqua e bidoni delle immondizie I
  • Consumi di energia elettrica e acqua I
  • Tinteggiatura pareti e soffitti (per la normale usura dopo ca. 10 anni) P
  • Pulizia e relativi materiali d’uso I

9. SCALE, ATRI, TETTI E MURI

  • Ricostruzione struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti dei pianerottoli P
  • Opere murarie di rinforzamento dello stabile P
  • Pulizia dei canali di gronda e sgombero degli scarichi acque piovane I
  • Fornitura, riparazioni e manutenzioni strordinarie di tetti e lastrici solari P
  • Tinteggiatura e verniciatura delle pareti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano (per normale usura) I
  • Sostituzione dell’armadietto per contatori gas, luce, acqua nonché dei contenitori per bidoni immondizie e di bachec a porta targhe P
  • Riparazione e manutenzione dell’armadietto per contatori gas, luce, acqua nonché dei contenitori per bidoni immondizie e di bacheca porta targhe I
  • Installazione, sostituzione e manutenzione straordinaria dell’impianto elettrico in tutte le parti comuni P
  • Fornitura di guide e zerbini I
  • Riparazione di parti dell’impianto elettrico: soneria; comando porte e cancelli; illuminazione vano scale; citofono; etc. I
  • Sostituzione soneria, comando porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, etc. P
  • Applicazione targhette nominative personali I
  • Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e relative chiavi I
  • Sostituzione e riparazione dei vetri degli infissi I
  • Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo P
  • Acquisto estintori P
  • Ricarica estintori I
  • Ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione P
  • Installazione di porta lampade, plafoniere e lampadari P
  • Riparazione e sostituzione di porta lampade e plafoniere I
  • Sostituzione lampadine e neon I
  • Consumi energia elettrica I

10. CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE

  • Rifacimento, riparazione e manutenzione delle pavimentazioni P
  • Installazione di radiocomando e automatismi di apertura cancelli, sbarre e saracinesche (prima installazione) P
  • Riparazione e sostituzioni radiocomando e automatismi di apertura cancelli, sbarre e saracinesche I
  • Installazione e rifacimento dell’impianto elettrico di illuminazione P
  • Sostituzione lampadine, piccole riparazioni impianto elettrico e temporizzatore I
  • Installazione e sostituzione dei cartelli e delle strisce di segnaletica P
  • Manutenzione ordinaria della segnaletica I
  • Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio e spese di collaudo P
  • Ispezioni e collaudi periodici e relative tasse di concessione P
  • Consumi di energia elettrica e acqua I
  • Pulizia corsie rampe, compresi materiali d’uso I
  • Sgombero neve, acquisto e spandimento sale I

11. AMMINISTRAZIONE

  • Compenso amministratore P
  • Spese di amministrazione per gli inquilini con canone provinciale I
  • Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, etc.) P
  • Assicurazione dello stabile e degli impianti 50% P – 50% I
  • Spese amministrative, telefoniche, cancelleria, copisteria 50% P – 50% I
  • Spese postali invio preventivi e consuntivi P
  • Eventuali affitto-sala per assemblee condominiali P
  • Copie documenti richiesti dall’inquilino e spese amministrative sostenute su richiesta del conduttore P
  • Spese per assemblee straordinarie convocate per iniziativa degli inquilini P
  • Compenso dell’amministratore di condominio P
  • Tassa (Tosap) per occupazione temporanea di suolo pubblico P
  • Tassa Passi Carrabili I

12. ASCENSORE

  • Prima installazione P
  • Sostituzione cabina P
  • Sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche e altre manutenzioni straordinarie P
  • Consumi elettrici per forza motrice, illuminazione e sostituzionelampade, fusibili, etc. I
  • Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina I
  • Riparazioni e sostituzioni di piccola entità di parti meccaniche, elettriche, dispositivi di chiusura, pulsantiere I
  • Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relativa tassa di concessione comunale P
  • Interventi per l’adeguamento a norme di legge P
  • Manutenzione in abbonamento I
  • Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso P

13. AUTOCLAVE

  • Installazione P
  • Rifacimento impianto e sostituzione per vetustà o di parti P
  • Sostituzione pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico e altri componenti primari P
  • Consumi elettricità forza motrice I
  • Collaudo, imposte e tasse di impianto P
  • Ispezioni e collaudi periodici obbligatori eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione P
  • Riparazione e manutenzioni di parti in conseguenze all’uso I
  • Manutenzione in abbonamento I
  • Ricarica pressione del serbatoio I
  • Consumo acqua potabile e acqua calda I
  • Pulizia, depurazione e decalcificazione I

14. FOGNATURE E SCARICHI

  • Allacciamento rete comunale per scarico acque nere e bianche P
  • Rifacimento e riparazione della rete fognante del collettore urbano al fabbricato e all’interno dello stesso P
  • Installazione, rifacimento e riparazioni delle colonne montanti e rete raccolta acque (pluviali e canali), compresi pozzetti a sifone P
  • Riparazione della rete fognante, delle fosse biologiche e dei pozzi neri P
  • Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone I
  • Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento acque di rifiuto, compreso avvolgimento elettrico pompa P
  • Spurgo fosse biologiche e pozzi neri, disotturazione colonne di scarico e pozzetti I
  • Riparazione e disotturazione dei sifoni e rete fognante dovute a negligenza dell’utente I

15. IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

  • Riparazione impianti TV I
  • Installazione e sostituzione di impianto centralizzato TV P
  • Aggiunta di apparecchi di ricezione all’impianto centralizzato TV I
  • Sostituzione cavi, prese ed altri accessori P

16. PARETI ESTERNE

  • Restauro e riparazione integrale delle facciate P
  • Rifacimento di intonaci, isolamento termico, tinteggiature dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, delle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale P

17. IMPIANTI CENTRALIZZATI DI RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO

  • Adeguamento dell’impianto di riscaldamento (produzione d’acqua calda e di condizionamento) alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consumi o altro (come da certificato energetico) P
  • Sostituzione di caldaia, bruciatore, tubature, canna fumaria, impianti (idrico, elettrico), cisterne, boiler e pompe di circolazione P
  • Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento P
  • Riparazioni e sostituzioni di parti accessorie delle apparecchiature I
  • Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto e sostituzione estintori P
  • Ricarica estintori I
  • Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale P
  • Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, compresi gli oneri assicurativi e previdenziali I
  • Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua I
  • Pulizia annuale (in abbonamento) dell’impianto per messa a riposo stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, etc. I
  • Ricostruzione e riparazione del rivestimento refrattario P
  • Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso al fuochista I
  • Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua I
  • Pulizia filtri e sostituzione batterie dei contatori di calore I
  • Decalcificazione del boiler e degli scambiatori di calore I
  • Pulizia meccanica o chimica della rete di distribuzione acqua fredda-calda- Ricircolo I

18. TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI

  • Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, etc.) P
  • Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, in conseguenza all’uso I
  • Consumo di sali, resine, forza motrice, etc. I
  • Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto I

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